Асуулт 1
1. Би нэгэн жижиг байшинг хөлслөхөөр шийдэж байрны эзэнд 2 хоногийн дараа ортол өөр хүнд хөлслүүлэхгүй байхыг гуйсан билээ. Тэрээр 300 долларын депозит тавьснаар хадгалахаар амалсан юм. Гэтэл энэ хугацаанд би тэр байранд орохгүйгээр шийдэж мөнгөө буцааж авах гэтэл өгсөнгүй. Тэрээр дахин зар гаргаж дараагийн хүнийг олтол дахин 2 хоног алдах тул тэр зардлын хөлсөнд авч байгаа мэдэгдлээ. Би санаагаа өөрчилж болохгүй гэж үү? Дэлгүүрээс хувцас аваад таалагдахгүй бол өмссөн ч гэсэн буцаагаад өгч болдог биз дээ?
Хариулт
Та байрны эзэнтэй та 2 тус бүрт тодорхой эрхийг олгосон хууль ёсны гэрээ хийсэн байна. Байрны эзэн гэрээнд заасан үүргээ биелүүлж өөр хүнд хөлсүүлээгүй бөгөөд харин ч энэ хугацаанд хүнд хөлслүүлэх орлогоо алдсан тул мөнгө тэр хүнд үлдэх ёстой. Ер нь рентний зах зээлд хувцас худалдан авахаас өөр дүрэм үйлчилдэг бөгөөд ямар ч тохиолдолд гэрээнээсээ буцааж болно гэсэн эрхийг байр хөлслөгчдөд хэзээ ч өгдөггүй билээ.
Асуулт 2
Би саяхан нэгэн байрыг хөлслөхөөр болж депозитоо тавьж, гэрээнд гарын үсэг зурсан билээ. Гэвч би санаагаа өөрчилж болихоор шийдсэн ба даруй 2 хоногийн дотор эзэнтэй нь утсаар холбоо барьж хэлсэн бөгөөд 3 хоногийн дотор бичгээр мэдэгдсэн. Утсаар ярих үед эзэн нь болно гэж хэлсэн ч одоо болохоор гэрээгээ баримтлана гээд байх юм. Би түрээсийн гэрээнд зориулсан гэрээг хүчингүй болгох боломжтой түр хугацаа /cooling off period/ хэрэглэгчийн эрх ашгийг хамгаалах хууль тогтоомжинд байдаг гэж бодсон юм.
Хариулт
Хөлслөгчийн өмгөөлөгч: Ерөнхийдөө байрны түрээсийн зах зээлд тийм хугацаа байдаггүй. Нэгэнт гарын үсэг зурж хувийг байрны эзэн, хөлслөгч авснаар түрээсийн гэрээ хүчинтэй болно. 2,3 хоногийн дотор, амаар, бичгээр мэдэгдсэнээр л гэрээг хүчингүй болгоно гэж үгүй. Харин байрны эзэн “зөвшөөрсөн” нь гэрээг зогсоосон аман мэдэгдэл боловч үүнийг батлахад хэцүү билээ. Иймд ийм төрлийн мэдэгдлийг аль болох бичгээр гаргуулж авах нь зүйтэй байдаг. Харин эзний аман мэдэгдлээс гадна үнэхээр энэ байр таньд тохиромжгүй байснаар гэрээг цуцлахад хүрч байгаа нөхцөлийг авч үзэж болох юм. Жишээ нь, гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө байхгүй юмыг байгаа болгож сурталчилсан, байрны нөхцөл байдал, гэмтэл согог зэрэг нь рентний үнэтэй тохирохгүй бол зэрэг нөхцөлд хөлслөгч гэрээг цуцлахаар /rescission/ мэдэгдэж болно.
Энэхүү мэдэгдэл нь хөлслөгчийг гэрээнд заасан үүргээс чөлөөлөх төдийгүй хохирлоо барагдуулахаар гомдол гаргах эрхийг олгоно. Ийм тохиолдолд эдгээр нөхцөлийг дурдсан мэдэгдлийг бичгээр байрны эзэнд өгч аль болох хурдан байрны түлхүүрээ хүлээлгэж өгөх хэрэгтэй. Мэдээж ийм үйлдэл хийхийн өмнө өөрийн эрхээ хамгаалахын тулд мэргэжлийн хүнээс зөвлөгөө авах нь дээр юм. Байрны эзний өмгөөлөгч: Би тийм хугацааны талаар ерөөсөө сонсоогүй юм байна. Түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурснаар хүчинтэй болох бөгөөд байрны эзэн уг гэрээг зогсоохоор бичигт гарын үсэг зураагүй л бол хүчинтэй хэвээр байх болно. Ихэнх гэрээнд гэрээний өөрчлөлтийг бичгээр хийсэн тохиолдолд хүчинтэй гэж заасан байдаг. Үнэхээр ямар нэгэн зүйлийг худлаа мэдэгдсэн, эсвэл нуугдмал эвдрэл гэмтэл илрээгүй л бол гэрээг цуцлах боломж байхгүй билээ. Нэгд, нүүж ороогүй байгаа, хоёрд, анхнаасаа мэдэгдээгүй атлаа одоо элдэв шалтгаан гаргаж ирвэл үнэмшил муутай болох юм. Миний хувьд таныг байрны эзэнтэйгээ тохиролцох гээд оролдсон нь дээр гэж зөвлөж байна.
Асуулт 3
Манай аппартментын бүх байрыг засаж сайжруулахаар болсон тул бүх хүмүүс түр хугацаагаар өөр байр уруу өөрсдийнхөө зардлаар нүүхэд хүрсэн юмаа. Засвар дууссаны байрны бүх рентийг нэмсэн тул хэрэв буцаж өөрсдийн байрандаа орохыг хүсвэл урьд төлж байснаасаа илүүг төлөхөд хүрч байна. Энэ тохиолдолд хөлслөгчид ямар эрх эдлэх вэ?
Хариулт
Байрны эзэн байрандаа засвар, үйлчилгээ, шинэчлэлт хийх бүрэн эрхтэй. Түүнчлэн орон нутгийн засаг захиргаа, нийтэд үйлчлэх хууль тогтоомжинд хуучирч муудсан байрнаас илүүтэй засаж сайжруулсан байрыг илүүд үзэх бөгөөд илүү үнэтэй байр илүү ч таксын орлогыг оруулна. Хэрэв таны байрны гэрээ нэг нэг сараар үргэлжлэхээр хийгдсэн бол байрны эзэн таныг бүрмөсөн байрнаас гаргах эрхтэй бөгөөд таны нүүх зардлыг төлөхгүй болно.
Хэдийгээр сар сараар үргэлжлэх гэрээтэй ч таны оршин суугаа газар нутагт 30 эсвэл 60 хоногийн мэдэгдэл өгөх заавар хэрэгждэг бол таныг мэдэгдэхгүйгээр нүүлгэсэн тохиолдолд таньд заргалдах боломж байна. Харин түрээсийн гэрээ урт хугацаагаар хийгдсэн бол байрны эзэн түр хугацаагаар нүүх зардлыг таньд төлөх ёстой бөгөөд таныг байрнаас бүрмөсөн гаргах эрхгүй билээ. Хэрэв үнэ нэмэгдсэнээс хойш байрандаа буцаж орхгүйгээр шийдвэл хөлслөгч байрны эзнээс гэрээгээ хугацаа дуусахаас өмнө төгсгөл болгосон /early termination/ төлбөр, нүүх зардлаа гаргуулах эрхтэй.
Хэрэв та рентний төлбөр хяналт тогтоогдсон /rent-controlled area/ районд амьдардаггүй бол бол байрны эзэн төлбөрөө нэмэх эрхтэй. Хэдийгээр таны рент нэмэгдсэн ч гэсэн засаж янзалсан байр таньд илүү тав тухыг авчрах тул магадгүй байрандаа үлдэх нь дээр байж болох юм.
Асуулт 4
Би нэг найзынхаа хамтаар нэг байрыг 1 жилийн гэрээтэй хөлсөлж байсан юм. Тэнд 3 сар болоод байтал манай хөрш нэгэн авгай бидний хийсэн бүх зүйлд дургүйцэж хотын захиргаанд мэдэгдсэн. Ингээд анхааруурга захиагаар авснаас 2, 3 хоногийн дараа байрны эзэн нийтэд тав тохигүй байдал /nuisance/ үүсгэсний гэсэн шалтгаанаар түрээсийн гэрээг цуцалж нүүхийг мэдэгдсэн мэдэгдлийг гардуулсан. Түүний хэлсний дагуу бид түүнд байрыг хүлээлгэж өгч нүүсэн билээ. Гэтэл тэрээр бид өөр хэн нэгэн нүүж ортол байрны рентийг төлөх ёстой, бид нарын депозитыг буцааж өгөхгүй гэж байна. Энэ нь зөв үү?
Хариулт
Таньд гардуулсан мэдэгдэлд тэр байранд амьдрах эрхийг тань зогсоож /forfeit/, заасан хугацааны дотор нүүхийг шаардаж, үгүй бол байрнаас албадан гаргахаар шүүхэд хандахаар маш тодорхой ойлгомжтой заасан байгаа. Та үүний дагуу эхнийхийг сонгож нүүсэн ч харамсалтай нь таны гэрээнд заасан эрхийг хааж байгаа болохоос түрээсийн гэрээнд заасан хариуцлагаас чөлөөлөхгүй. Өөрөөр хэлбэл та нүүж гарснаар зөвхөн албадан нүүлгэхээс сэргийлсэн бөгөөд харин ч таны эсрэг болон учруулсан хохирол, түүний дотор рентний төлбөрийг мэдүүлэх аливаа гомдлыг хүлээн зөвшөөрсөн гэсэн үг. Түүнчлэн таныг рентээ төл эсвэл 3 хоногийн дотор нүүж гар гэсэн мэдэгдэл ч үүнд хамааралтай.
Хэрэв энэ тохиолдолд мөнгөө төлөлгүйгээр нүүвэл мөн л өөрийн бурууг хүлээн зөвшөөрсөн гэсэн үг болно. Харин та үүний оронд нийтийн амгалан байдлыг алдагдуулсан гэдгийн эсрэг маргаж болох байжээ. Хэрэв хөрш тань амгалан байдлыг алдагдуулсныг батлах хангалттай баталгаа гаргаж чадахгүй бол та ялж болох байжээ. Ер нь ямар нэгэн хууль ёсны мэдэгдэл авсны дараа алхам хийхээсээ өмнө ямагт хууль ёсны зөвлөгөө авч байгаарай.
Асуулт 5
Би ахлах ангийн насны 2 хүү, нэг охинтой бөгөөд 2 унтлагын өрөөтэй байрыг түрээслэхээр төлөвлөж байгаа билээ. Гэтэл манай нэг найз ийм насны эрэгтэй, эмэгтэй хүүхдүүдийг нэг өрөөг хувааж эзэмшихийг хориглосон хууль байдаг гэх юм. Би заавал охиноо өөрийн өрөөнд байлгах ёстой болох уу? Үнэхээр ЗГ миний яаж байхыг заана гэж үү?
Хариулт
Ийм төрлийн нэгдсэн улсын эсвэл мужийн хууль байдаг гэж сонсоогүй юм байна. Магадгүй танай найз бүр олон жилийн өмнө хэрэгжиж байсан U.S Department of housing and Urban Development байгууллагаас тодорхой насны хүүхүүдийн унтах газрыг хэрхэн хуваарилах талаар зохицуулалтын талаар ярьж байж болох юм. Тэгвэл тэр дүрэм хэрэгжихээ болиод 20 гаруй жил болж байна. Эцэг эхчүүд боломжоороо л хүүхдүүддээ хэрхэн унтахыг хуваарилна. Хэрэв байрны эзэн иймэрхүү төрлийн шаардлага тавьж байгаа бол буруу бөгөөд тэрээр Fair Housing Act-ын дагуу гэр бүлийн байдлаар гадуурхсан гэсэн гомдлоор мөрдөгдөх үндэслэлтэй болно.
Асуулт 6
Манай доод айл нүүсний дараа тэднийхээс жоом манайх уруу орж ирсэн бөгөөд байрны эзэнд мэдэгсэний дараа удаа дараа утаагаар устгахаар бүтэн 2 долоо хоногийн турш цацаж байна. Энэ нь одоогоор зогсох шинжгүй байгаа бөгөөд хорны үнэр, утаа нь астматай охины маань эрүүл мэндэд муугаар нөлөөлж байгаа тул байрны эзэнд хэлсний дагуу манайхыг түр хугацаагаар өөр манайхаас арай том сарын төлбөр нь илүү, апартментэд нүүж орохыг санал болгосон. Надаас хамаарахгүй гарсан бэрхшээлээс болж нүүхэд хүрсэн тул би сарын төлбөрийн илүү төлөхгүй тэгээд ч нүүхтэй холбоотой гарч байгаа бүх биллээ шилжүүлэх, бүх хогшлоо нүүлгээ зөөх, юмаа утаа үнэрээс цэвэрлэх зэрэг зардлуудыг төлөхийг шаардахад байрны эзэн Fair Housing Act-аас шалтгаалж таныг илүүд харж бага үнэ тогтоож чадахгүй гэж зүтгэх юм. Энэ нь үнэн үү?
Хариулт
Таны гомдлын дагуу жоомыг устгахаар санаачлага гаргаж байгаа нь сайшаалтай ч түүний хийж байгаа сайн зүйл үүгээр дуусч байна. Та түр зуур амьдрах газрын хөлсийг төлөхийг шаардах, хэрэв энэ хор цацалт удаан үргэлжлэхээр бол шинээр орох байрны төлбөрийг багасгах, нүүх зарлыг шаардах нь зөв юм. Тэрээр зөвшөөрөхгүй байх шалтгаанаа Fair Housing Act уруу чихэж байгаа нь утгагүй юм. Учир нь нэгдүгээрт, тухайн байранд хөлслөгчийн буруугаас бус амьдрах аргагүй болсон тохиолдолд асуудлыг зөв шийдэх нь байрны эзний үүрэг юм.
Хоёрдугаарт, ерөнхийдөө түр зуур байх газрын /зочид буудал гэх мэт/ зардлыг тэрээр төлөх бөгөөд хор цацалт удаан хугацаагаар үргэлжлэхээр бол өөр арга замыг хайх нь түүний үүрэг. Хэрэв тэр байгаа боломжоор арай том үнэтэй байр санал болгож байвал тэр нь таны санаа зовох асуудал биш билээ. Та тэр шавьжийг бий болгоогүй, яг таны хуучин байртай ижил апартмент байхгүй байгаа нь таны буруу биш юм. Таньд хямдруулсан үнээр орлох байр гаргаж өгсөнөөр дээрх хуулийг зөрчихгүй билээ. Харин ч энэ хууль таны охин талд үйлчлэх боломжтой.
Таны охины өвчний байдал хүнд байвал уг хуулийн заалтын дагуу тахир дутуу ангилалд /Бие эрхтэний эсвэл сэтгэл санааны байдал нь амьдралын чухал үйлдлийг хязгаарлаж байгаа бол ул хуулийн заалтын дагуу тахир дутуу иргэн ангилалд багтана. Жишээ нь амьсгална гэдэг нь амьдралын чухал үйлдэлд орно/ багтах боломжтой бөгөөд ийм иргэд аюулгүй, тав тухтай амьдрах хүсэлтээ тавихад байрны эзний бизнест учир шалтгаангүй дарамт /unreasonable burden to the business/ учруулахааргүй бол биелүүлэх ёстой билээ. Өөрийн орон нутгийн Fair housing counselor-тай холбогдож буюу веб сайтаас зөввлөгөө туслалцаа хайгаарай.
Асуулт 7
Би өнөөдөр байрны эзнээс депозитоо хүлээж автал 800 долларын 570-ийг нь будаг, материалд, 45 долларыг хивсний цэврлэгээнд суутгасан гэжээ. Байрны эзэнтэй холбогдоход тэрээр намайг хэдийгээр ханыг муутгаж гэмтээгээгүй ч байранд 18 сараас илүү хугацаагаар амьдарсан тул жижиг хэмжээний элэгдлийн /minor wear-and-tear/ улмаас заавал будах шаардлагатай байдаг гэнээ. Энэ талаар би онлайнаар хайсан ч юу ч олсонгүй. Ийм хууль байдаг эсэх талаар хэлж өгнө үү? Түүнчлэн намайг нүүсний дараа хивсийг шинээр сольж байхыг харсан тул надаас хивсний цэвэрлэгээний мөнгө авах ёсгүй санагдах юм.
Хариулт
Тодорхой сарын дотор ханыг будах ёстой гэсэн хууль дүрмийг сонсож байгаагүй юм байна. Харин тугалганы хольцтой /lead-based-paint/ будаг хөлслөгчийн буруугаас бол ховхорсон, элэгдсэн бол тугалганы хольцгүй будгаар сольж будах талаар өөр төрлийн хууль байдаг. Мэдээж будаг хэзээ нэгэн цагт элэгдэж муудна. Үүнд түүнд амьдарч байгаа хүний үйлдлээс гадна будагны чанар, будсан байдал, байрны оршин байгаа газар нутгийн цаг агаарын байдал, хэрхэн цэвэрлэж янзалж байсан зэрэг олон нөхцөл зүйлээс хамаарна.
Миний 25 гаруй жилийн турш 40 гаруй мянган апартмент хариуцаж байсан туршлагаасаа харахад ихэнх нөхцөл байдалд чанартай сайн будгаар мэргэжлийн түвшинд будсан бол 18 сараас илүү хугацаагаар будаг байсаар л байна. Хэрэв байрны эзэн 18 сарын дотор бүрэн хэмжээгээр дахин будахад хүрч байгаа бол тэр жирийн элэгдлээс /normal wear and tear/ биш өөр зүйлээс болж муудаж гэмтсэн байх нь. Иймд та байрны эзэндээ суутгалын хүлээн зөвшөөрөхгүй гэдгээ бичгээр мэдэгдэж байрны ханыг будахад хүргэсэн нөхцөл байдлыг тодорхойлолт, будаг, бусад зардлуудын тооцооны хуудсуудыг явуулахыг шаардах хэрэгтэй. Хивсний хувьд бохирдол нь жирийн элэгдэлд орохгүй ба хөлсөгч нүүж гарсны дараа байрны эзэн цэвэрлэх үүрэгтэйн тул анх нүүж ороход яг тийм бохирдолтой байгаагүй л бол цэвэрлэгээний хөлсийг депозитоос суутгах эрхтэй байдаг. Гэвч харин юу ч цэвэрлэгээгүй байж мөнгө суутгах учир холбогдолгүй санагдаж байна.
Хэрэв эхлээд цэвэрлэх гэж оролдоод болохгүй болохоор сольсон байж болох тул мөн цэвэрлэгээнд төлсөн баримтыг явуулахыг шаардах, үгүй бол төлбөрийг төлөхгүй гэдгээ мэдэгдэх нь зөв.
Асуулт 8
Байрны эзэн намайг 5 сар амьдарсны дараа рентийг шууд 100 доллараар нэмэгдүүллээ. Энэ хууль зөрчиж байна уу? Хэрэв үнэхээр ингэж үнэ нэмэгдэхийг надад хэлсэн бол би ядаж жилээр гэрээ байгуулах эсвэл өөр байр хайх байсан билээ.
Хариулт
Тухайн байр таньд тохирох эсэхийг мэдэхийн тулд хаширлан бага хугацаагаар гэрээ байгуулах нь ашигтай байдаг ч гэрээний хугацаа дуусахад байрны эзэн үнээ нэмэх эрсдэлийг дагуулж байдаг билээ. Байрны эзэн ямар ч шалтгаанаар рентний төлбөрөө нэмэгдүүлэх эрхтэй. Хэдийгээр тэрээр 5 сарын дараа үнээ нэмэгдүүлэхээ мэдэж байсан бол таньд найрсаг зан гаргаж хэлж болох байсан боловч тэгэх албагүй.
Ийм тохиолдолд байрны эзэнтэйгээ үнэн дээр тохиролцох гээд үзсэн нь дээр. Байрны эздэд шинээр хөлслөгч олоход цаг хугацаа, мөнгөний алдагдалтай байдаг, түүнчлэн найдвартай хөлслөгчөө алдах сонирхолгүй байдаг тул таньтай тохиролцох сонирхолтой байж боно.
Асуулт 9
Би байрны эзнээсээ удаа дараа засвар үйлчилгээ хийлгэх хүсэлт тавьсан ч тоохгүй юм. Хэрэв би гэмтсэн зүйлийг өөрөө засуулаад төлбөрийг нь рентний мөнгөнөөс суутгаж болох уу?
Хариулт
Болно, бас болохгүй. Болно гэдэг нь тодорхой нөхцөлүүдийг хангаж байгаа тохиолдолд “засах тэгээд суутга” гэсэн зарчим үйлчлэх нь бий. Харин болохгүй гэдэг нь та гэрээнд заасны дагуу төлбөрөө төлж байх ёстой билээ. Тэгэхээр ямар нэгэн алхам хийхийн өмнө мэргэжлийн хүмүүсээс зөвлөгөө аваарай. Байрны эзэнтэй үүссэн маргааныг шийдвэрлэхэд авах арга хэмжээг алхам ахлмаар заасан Housing Rights Inc., East Bay Community Law Project 2 байгууллагын хамтарсан төсөл зэрэг төрөл бүрийн материалуудыг олж судалж болно. Түүнчлэн “Every Tenant’s Legal Guide” ном муж бүрийн “засах, тэгээд суутгах” эрхийн талаар олж уншиж болно. Таны хувьд эхлээд бүх засвар хийлгэх шаардлагатай зүйлсийн нөхцөл байдлын жагсаалт, зургийг авч бэлтгээд байрны эзэндээ засварлах саналыг бичгээр явуулаарай.
Мөн хэрэгцээтэй гэж үзвэл хяналтын байцаагч дуудаж болох юм. Гэхдээ энэ асуудлыг шийдтэл сарын рентээ төлсөөр байх нь зүйтэй. Дээр дурдсан “засах, тэгээд суутгах” эрх нь хүний ахуйд болон аюулгүйн байдалд хүндээр нөлөөлж байгаа нөхцөлд л хэрэгжихээр заагдсан байдаг. Таньд үүссэн нөхцөл дээрх шаардлагад тохирох уу? Хүний амьдралын наад захын шаардлагуудыг хангаагүй, аюулгүй байдлыг зөрчсөн гэмтэлд: хагарч цуурсан хана цонх, халуун хүйтний ус ажиллахгүй байх зэрэг муж, улсын Civil code, Health Safety codes хуулиудыг зөрчсөн тохиолдлууд багтана. Цаашид авах хууль ёсны арга хэмжээнүүдийн талаар www.hud.gov/renting сайтаас олж үзээрэй. Гэхдээ байр хөлслөгч байрыг цэвэр, эрүүл ахуйн шаардлагыг хангасан хэмжээнд эдлэх ёстой бөгөөд хэрэв гмотэл согог өөрсдийн буруугаас үүсгэгдсэн байвал байрны эзэнтэй энэ талаар маргахад төвөгтэй байх болно.
Мөн түүнчлэн рентний гэрээнд хөлслөгч зарим цахилгаан хэрэгслэлийг “as-is condition” буюу байгаагаар нь хүлээж авсан байх, эсвэл гэрээнд бүх засвар үйлчилгээг өөрөө хариуцахаар тусгасан бол иймэрхүү маргааныг хууль зүйн үүднээс ялахад бэрхшээл үүсэх магадлалтай. Эцэст нь хэлэхэд энэхүү “засах, тэгээд суутгах” эрхийг хөлслөгч жилд 2 удаа л эдэлж болох бөгөөд дараагийн удаад 1-хэн долларын өртөгтэй байсан ч гэсэн суутгах эрх үйлчлэхгүй билээ. Анхааруулга: Хэрэв таны тавьсан гомдлын үндэслэл хангалттай хүнд биш нөхцөл байвал таныг рентээ төлөөгүй эсвэл дутуу төлсөн гэдгээр байрнаас хөөх үндэслэл болно гэдгийг санаарай.
Асуулт 10
Байрны хивсийг солиход төлбөрийн тэдэн хувийг нь байрны эзэн, тэдийг нь хөлслөгч төлнө гэсэн ямар нэгэн хууль дүрэм байдаг уу? Хөлслөгчийн уг байранд амьдарсан нийт хугацаа нь үүнд нөлөөлөх үү?
Хариулт
Иймэрхүү маягаар хувааж төлөх талаар ямар нэгэн хууль дүрэм байхгүй. Байрны эзэн уг байрыг амьдрах ахуй, эрүүл ахуй, аюулгүйн шаардлагыг хангаж авч явах үүрэгтэй билээ. Ялангуяа хивсний эдэлгээний хугацаа нь дууссан, жирийн элэгдлийн дагуу муудсан тохиолдолд хивсийг солих зардал бүхлээрээ байрны эзэнд ноогдох юм. Хэрэв хивс нь шинэвтэр боловч хөлслөгч солихыг хүсч байгаа бол бүгдийг, эсвэл ихэнх нь зардлыг нь өөрөө даахаар санал болгосон нь дээр.
Харин хивс шинэ биш ч бас нэлээд хэдэн жил хэрэглэх боломжтой байгаа нөхцөлд хөлслөгч хувийн тодорхой учир шалтгааны улмаас солихыг байрны эзэнд хүсэл гаргасан бол зардлын талаар хоёр талаас тохиролцож шийдвэрлэх нь ухаалаг хэрэг болох бизээ. Жишээ нь, та байранд нүүж ороход хивс шинэ байсан ба таныг 2,5 жил амьдарсны дараа хивс солих хэмжээгээр бохирдсон байлаа гэж үзье. Ихэнх нь тохиолдолд хивсний жирийн эдэлгээний хугацааг 10 жил гэж тооцдог ба 2,5 жил нь ј хувь болж байна. Энэ тохиолдолд та хивсний 75 хувийг даах нь зохимжтой болно. Хэрэв таныг нүүж ороход хивс 3,5 жил болсон байсан бол таны амьдарсан 2,5 жилийг нэмээд хивс 6 жил буюу эдэлгээнийхээ 60 хувийг өнгөрөөжээ.
Тэгвэл та хивс солих зардлын 40 хувийг даах нь зохилтой юм. Эцэст н хэлэхэд хэрэв таныг нүүсний дараа байрны эзэн депозитын мөнгийг хивс солиход суутгахаар шийдсэн тохиолдолд та түүнтэй санал нийцэхгүй бол мэргэжлийн хивс цэвэрлэгчид үзүүлж солих шаардлагатай эсэхийг нь тодруулаарай. Зарим тохиолдолд байрны эзний солихоос наашгүй болсон гэсэн хивсийг тэд маш сайн цэвэрлэж чаддаг.
Д.Баярсайхан /Сакраменто/
1. Би нэгэн жижиг байшинг хөлслөхөөр шийдэж байрны эзэнд 2 хоногийн дараа ортол өөр хүнд хөлслүүлэхгүй байхыг гуйсан билээ. Тэрээр 300 долларын депозит тавьснаар хадгалахаар амалсан юм. Гэтэл энэ хугацаанд би тэр байранд орохгүйгээр шийдэж мөнгөө буцааж авах гэтэл өгсөнгүй. Тэрээр дахин зар гаргаж дараагийн хүнийг олтол дахин 2 хоног алдах тул тэр зардлын хөлсөнд авч байгаа мэдэгдлээ. Би санаагаа өөрчилж болохгүй гэж үү? Дэлгүүрээс хувцас аваад таалагдахгүй бол өмссөн ч гэсэн буцаагаад өгч болдог биз дээ?
Хариулт
Та байрны эзэнтэй та 2 тус бүрт тодорхой эрхийг олгосон хууль ёсны гэрээ хийсэн байна. Байрны эзэн гэрээнд заасан үүргээ биелүүлж өөр хүнд хөлсүүлээгүй бөгөөд харин ч энэ хугацаанд хүнд хөлслүүлэх орлогоо алдсан тул мөнгө тэр хүнд үлдэх ёстой. Ер нь рентний зах зээлд хувцас худалдан авахаас өөр дүрэм үйлчилдэг бөгөөд ямар ч тохиолдолд гэрээнээсээ буцааж болно гэсэн эрхийг байр хөлслөгчдөд хэзээ ч өгдөггүй билээ.
Асуулт 2
Би саяхан нэгэн байрыг хөлслөхөөр болж депозитоо тавьж, гэрээнд гарын үсэг зурсан билээ. Гэвч би санаагаа өөрчилж болихоор шийдсэн ба даруй 2 хоногийн дотор эзэнтэй нь утсаар холбоо барьж хэлсэн бөгөөд 3 хоногийн дотор бичгээр мэдэгдсэн. Утсаар ярих үед эзэн нь болно гэж хэлсэн ч одоо болохоор гэрээгээ баримтлана гээд байх юм. Би түрээсийн гэрээнд зориулсан гэрээг хүчингүй болгох боломжтой түр хугацаа /cooling off period/ хэрэглэгчийн эрх ашгийг хамгаалах хууль тогтоомжинд байдаг гэж бодсон юм.
Хариулт
Хөлслөгчийн өмгөөлөгч: Ерөнхийдөө байрны түрээсийн зах зээлд тийм хугацаа байдаггүй. Нэгэнт гарын үсэг зурж хувийг байрны эзэн, хөлслөгч авснаар түрээсийн гэрээ хүчинтэй болно. 2,3 хоногийн дотор, амаар, бичгээр мэдэгдсэнээр л гэрээг хүчингүй болгоно гэж үгүй. Харин байрны эзэн “зөвшөөрсөн” нь гэрээг зогсоосон аман мэдэгдэл боловч үүнийг батлахад хэцүү билээ. Иймд ийм төрлийн мэдэгдлийг аль болох бичгээр гаргуулж авах нь зүйтэй байдаг. Харин эзний аман мэдэгдлээс гадна үнэхээр энэ байр таньд тохиромжгүй байснаар гэрээг цуцлахад хүрч байгаа нөхцөлийг авч үзэж болох юм. Жишээ нь, гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө байхгүй юмыг байгаа болгож сурталчилсан, байрны нөхцөл байдал, гэмтэл согог зэрэг нь рентний үнэтэй тохирохгүй бол зэрэг нөхцөлд хөлслөгч гэрээг цуцлахаар /rescission/ мэдэгдэж болно.
Энэхүү мэдэгдэл нь хөлслөгчийг гэрээнд заасан үүргээс чөлөөлөх төдийгүй хохирлоо барагдуулахаар гомдол гаргах эрхийг олгоно. Ийм тохиолдолд эдгээр нөхцөлийг дурдсан мэдэгдлийг бичгээр байрны эзэнд өгч аль болох хурдан байрны түлхүүрээ хүлээлгэж өгөх хэрэгтэй. Мэдээж ийм үйлдэл хийхийн өмнө өөрийн эрхээ хамгаалахын тулд мэргэжлийн хүнээс зөвлөгөө авах нь дээр юм. Байрны эзний өмгөөлөгч: Би тийм хугацааны талаар ерөөсөө сонсоогүй юм байна. Түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурснаар хүчинтэй болох бөгөөд байрны эзэн уг гэрээг зогсоохоор бичигт гарын үсэг зураагүй л бол хүчинтэй хэвээр байх болно. Ихэнх гэрээнд гэрээний өөрчлөлтийг бичгээр хийсэн тохиолдолд хүчинтэй гэж заасан байдаг. Үнэхээр ямар нэгэн зүйлийг худлаа мэдэгдсэн, эсвэл нуугдмал эвдрэл гэмтэл илрээгүй л бол гэрээг цуцлах боломж байхгүй билээ. Нэгд, нүүж ороогүй байгаа, хоёрд, анхнаасаа мэдэгдээгүй атлаа одоо элдэв шалтгаан гаргаж ирвэл үнэмшил муутай болох юм. Миний хувьд таныг байрны эзэнтэйгээ тохиролцох гээд оролдсон нь дээр гэж зөвлөж байна.
Асуулт 3
Манай аппартментын бүх байрыг засаж сайжруулахаар болсон тул бүх хүмүүс түр хугацаагаар өөр байр уруу өөрсдийнхөө зардлаар нүүхэд хүрсэн юмаа. Засвар дууссаны байрны бүх рентийг нэмсэн тул хэрэв буцаж өөрсдийн байрандаа орохыг хүсвэл урьд төлж байснаасаа илүүг төлөхөд хүрч байна. Энэ тохиолдолд хөлслөгчид ямар эрх эдлэх вэ?
Хариулт
Байрны эзэн байрандаа засвар, үйлчилгээ, шинэчлэлт хийх бүрэн эрхтэй. Түүнчлэн орон нутгийн засаг захиргаа, нийтэд үйлчлэх хууль тогтоомжинд хуучирч муудсан байрнаас илүүтэй засаж сайжруулсан байрыг илүүд үзэх бөгөөд илүү үнэтэй байр илүү ч таксын орлогыг оруулна. Хэрэв таны байрны гэрээ нэг нэг сараар үргэлжлэхээр хийгдсэн бол байрны эзэн таныг бүрмөсөн байрнаас гаргах эрхтэй бөгөөд таны нүүх зардлыг төлөхгүй болно.
Хэдийгээр сар сараар үргэлжлэх гэрээтэй ч таны оршин суугаа газар нутагт 30 эсвэл 60 хоногийн мэдэгдэл өгөх заавар хэрэгждэг бол таныг мэдэгдэхгүйгээр нүүлгэсэн тохиолдолд таньд заргалдах боломж байна. Харин түрээсийн гэрээ урт хугацаагаар хийгдсэн бол байрны эзэн түр хугацаагаар нүүх зардлыг таньд төлөх ёстой бөгөөд таныг байрнаас бүрмөсөн гаргах эрхгүй билээ. Хэрэв үнэ нэмэгдсэнээс хойш байрандаа буцаж орхгүйгээр шийдвэл хөлслөгч байрны эзнээс гэрээгээ хугацаа дуусахаас өмнө төгсгөл болгосон /early termination/ төлбөр, нүүх зардлаа гаргуулах эрхтэй.
Хэрэв та рентний төлбөр хяналт тогтоогдсон /rent-controlled area/ районд амьдардаггүй бол бол байрны эзэн төлбөрөө нэмэх эрхтэй. Хэдийгээр таны рент нэмэгдсэн ч гэсэн засаж янзалсан байр таньд илүү тав тухыг авчрах тул магадгүй байрандаа үлдэх нь дээр байж болох юм.
Асуулт 4
Би нэг найзынхаа хамтаар нэг байрыг 1 жилийн гэрээтэй хөлсөлж байсан юм. Тэнд 3 сар болоод байтал манай хөрш нэгэн авгай бидний хийсэн бүх зүйлд дургүйцэж хотын захиргаанд мэдэгдсэн. Ингээд анхааруурга захиагаар авснаас 2, 3 хоногийн дараа байрны эзэн нийтэд тав тохигүй байдал /nuisance/ үүсгэсний гэсэн шалтгаанаар түрээсийн гэрээг цуцалж нүүхийг мэдэгдсэн мэдэгдлийг гардуулсан. Түүний хэлсний дагуу бид түүнд байрыг хүлээлгэж өгч нүүсэн билээ. Гэтэл тэрээр бид өөр хэн нэгэн нүүж ортол байрны рентийг төлөх ёстой, бид нарын депозитыг буцааж өгөхгүй гэж байна. Энэ нь зөв үү?
Хариулт
Таньд гардуулсан мэдэгдэлд тэр байранд амьдрах эрхийг тань зогсоож /forfeit/, заасан хугацааны дотор нүүхийг шаардаж, үгүй бол байрнаас албадан гаргахаар шүүхэд хандахаар маш тодорхой ойлгомжтой заасан байгаа. Та үүний дагуу эхнийхийг сонгож нүүсэн ч харамсалтай нь таны гэрээнд заасан эрхийг хааж байгаа болохоос түрээсийн гэрээнд заасан хариуцлагаас чөлөөлөхгүй. Өөрөөр хэлбэл та нүүж гарснаар зөвхөн албадан нүүлгэхээс сэргийлсэн бөгөөд харин ч таны эсрэг болон учруулсан хохирол, түүний дотор рентний төлбөрийг мэдүүлэх аливаа гомдлыг хүлээн зөвшөөрсөн гэсэн үг. Түүнчлэн таныг рентээ төл эсвэл 3 хоногийн дотор нүүж гар гэсэн мэдэгдэл ч үүнд хамааралтай.
Хэрэв энэ тохиолдолд мөнгөө төлөлгүйгээр нүүвэл мөн л өөрийн бурууг хүлээн зөвшөөрсөн гэсэн үг болно. Харин та үүний оронд нийтийн амгалан байдлыг алдагдуулсан гэдгийн эсрэг маргаж болох байжээ. Хэрэв хөрш тань амгалан байдлыг алдагдуулсныг батлах хангалттай баталгаа гаргаж чадахгүй бол та ялж болох байжээ. Ер нь ямар нэгэн хууль ёсны мэдэгдэл авсны дараа алхам хийхээсээ өмнө ямагт хууль ёсны зөвлөгөө авч байгаарай.
Асуулт 5
Би ахлах ангийн насны 2 хүү, нэг охинтой бөгөөд 2 унтлагын өрөөтэй байрыг түрээслэхээр төлөвлөж байгаа билээ. Гэтэл манай нэг найз ийм насны эрэгтэй, эмэгтэй хүүхдүүдийг нэг өрөөг хувааж эзэмшихийг хориглосон хууль байдаг гэх юм. Би заавал охиноо өөрийн өрөөнд байлгах ёстой болох уу? Үнэхээр ЗГ миний яаж байхыг заана гэж үү?
Хариулт
Ийм төрлийн нэгдсэн улсын эсвэл мужийн хууль байдаг гэж сонсоогүй юм байна. Магадгүй танай найз бүр олон жилийн өмнө хэрэгжиж байсан U.S Department of housing and Urban Development байгууллагаас тодорхой насны хүүхүүдийн унтах газрыг хэрхэн хуваарилах талаар зохицуулалтын талаар ярьж байж болох юм. Тэгвэл тэр дүрэм хэрэгжихээ болиод 20 гаруй жил болж байна. Эцэг эхчүүд боломжоороо л хүүхдүүддээ хэрхэн унтахыг хуваарилна. Хэрэв байрны эзэн иймэрхүү төрлийн шаардлага тавьж байгаа бол буруу бөгөөд тэрээр Fair Housing Act-ын дагуу гэр бүлийн байдлаар гадуурхсан гэсэн гомдлоор мөрдөгдөх үндэслэлтэй болно.
Асуулт 6
Манай доод айл нүүсний дараа тэднийхээс жоом манайх уруу орж ирсэн бөгөөд байрны эзэнд мэдэгсэний дараа удаа дараа утаагаар устгахаар бүтэн 2 долоо хоногийн турш цацаж байна. Энэ нь одоогоор зогсох шинжгүй байгаа бөгөөд хорны үнэр, утаа нь астматай охины маань эрүүл мэндэд муугаар нөлөөлж байгаа тул байрны эзэнд хэлсний дагуу манайхыг түр хугацаагаар өөр манайхаас арай том сарын төлбөр нь илүү, апартментэд нүүж орохыг санал болгосон. Надаас хамаарахгүй гарсан бэрхшээлээс болж нүүхэд хүрсэн тул би сарын төлбөрийн илүү төлөхгүй тэгээд ч нүүхтэй холбоотой гарч байгаа бүх биллээ шилжүүлэх, бүх хогшлоо нүүлгээ зөөх, юмаа утаа үнэрээс цэвэрлэх зэрэг зардлуудыг төлөхийг шаардахад байрны эзэн Fair Housing Act-аас шалтгаалж таныг илүүд харж бага үнэ тогтоож чадахгүй гэж зүтгэх юм. Энэ нь үнэн үү?
Хариулт
Таны гомдлын дагуу жоомыг устгахаар санаачлага гаргаж байгаа нь сайшаалтай ч түүний хийж байгаа сайн зүйл үүгээр дуусч байна. Та түр зуур амьдрах газрын хөлсийг төлөхийг шаардах, хэрэв энэ хор цацалт удаан үргэлжлэхээр бол шинээр орох байрны төлбөрийг багасгах, нүүх зарлыг шаардах нь зөв юм. Тэрээр зөвшөөрөхгүй байх шалтгаанаа Fair Housing Act уруу чихэж байгаа нь утгагүй юм. Учир нь нэгдүгээрт, тухайн байранд хөлслөгчийн буруугаас бус амьдрах аргагүй болсон тохиолдолд асуудлыг зөв шийдэх нь байрны эзний үүрэг юм.
Хоёрдугаарт, ерөнхийдөө түр зуур байх газрын /зочид буудал гэх мэт/ зардлыг тэрээр төлөх бөгөөд хор цацалт удаан хугацаагаар үргэлжлэхээр бол өөр арга замыг хайх нь түүний үүрэг. Хэрэв тэр байгаа боломжоор арай том үнэтэй байр санал болгож байвал тэр нь таны санаа зовох асуудал биш билээ. Та тэр шавьжийг бий болгоогүй, яг таны хуучин байртай ижил апартмент байхгүй байгаа нь таны буруу биш юм. Таньд хямдруулсан үнээр орлох байр гаргаж өгсөнөөр дээрх хуулийг зөрчихгүй билээ. Харин ч энэ хууль таны охин талд үйлчлэх боломжтой.
Таны охины өвчний байдал хүнд байвал уг хуулийн заалтын дагуу тахир дутуу ангилалд /Бие эрхтэний эсвэл сэтгэл санааны байдал нь амьдралын чухал үйлдлийг хязгаарлаж байгаа бол ул хуулийн заалтын дагуу тахир дутуу иргэн ангилалд багтана. Жишээ нь амьсгална гэдэг нь амьдралын чухал үйлдэлд орно/ багтах боломжтой бөгөөд ийм иргэд аюулгүй, тав тухтай амьдрах хүсэлтээ тавихад байрны эзний бизнест учир шалтгаангүй дарамт /unreasonable burden to the business/ учруулахааргүй бол биелүүлэх ёстой билээ. Өөрийн орон нутгийн Fair housing counselor-тай холбогдож буюу веб сайтаас зөввлөгөө туслалцаа хайгаарай.
Асуулт 7
Би өнөөдөр байрны эзнээс депозитоо хүлээж автал 800 долларын 570-ийг нь будаг, материалд, 45 долларыг хивсний цэврлэгээнд суутгасан гэжээ. Байрны эзэнтэй холбогдоход тэрээр намайг хэдийгээр ханыг муутгаж гэмтээгээгүй ч байранд 18 сараас илүү хугацаагаар амьдарсан тул жижиг хэмжээний элэгдлийн /minor wear-and-tear/ улмаас заавал будах шаардлагатай байдаг гэнээ. Энэ талаар би онлайнаар хайсан ч юу ч олсонгүй. Ийм хууль байдаг эсэх талаар хэлж өгнө үү? Түүнчлэн намайг нүүсний дараа хивсийг шинээр сольж байхыг харсан тул надаас хивсний цэвэрлэгээний мөнгө авах ёсгүй санагдах юм.
Хариулт
Тодорхой сарын дотор ханыг будах ёстой гэсэн хууль дүрмийг сонсож байгаагүй юм байна. Харин тугалганы хольцтой /lead-based-paint/ будаг хөлслөгчийн буруугаас бол ховхорсон, элэгдсэн бол тугалганы хольцгүй будгаар сольж будах талаар өөр төрлийн хууль байдаг. Мэдээж будаг хэзээ нэгэн цагт элэгдэж муудна. Үүнд түүнд амьдарч байгаа хүний үйлдлээс гадна будагны чанар, будсан байдал, байрны оршин байгаа газар нутгийн цаг агаарын байдал, хэрхэн цэвэрлэж янзалж байсан зэрэг олон нөхцөл зүйлээс хамаарна.
Миний 25 гаруй жилийн турш 40 гаруй мянган апартмент хариуцаж байсан туршлагаасаа харахад ихэнх нөхцөл байдалд чанартай сайн будгаар мэргэжлийн түвшинд будсан бол 18 сараас илүү хугацаагаар будаг байсаар л байна. Хэрэв байрны эзэн 18 сарын дотор бүрэн хэмжээгээр дахин будахад хүрч байгаа бол тэр жирийн элэгдлээс /normal wear and tear/ биш өөр зүйлээс болж муудаж гэмтсэн байх нь. Иймд та байрны эзэндээ суутгалын хүлээн зөвшөөрөхгүй гэдгээ бичгээр мэдэгдэж байрны ханыг будахад хүргэсэн нөхцөл байдлыг тодорхойлолт, будаг, бусад зардлуудын тооцооны хуудсуудыг явуулахыг шаардах хэрэгтэй. Хивсний хувьд бохирдол нь жирийн элэгдэлд орохгүй ба хөлсөгч нүүж гарсны дараа байрны эзэн цэвэрлэх үүрэгтэйн тул анх нүүж ороход яг тийм бохирдолтой байгаагүй л бол цэвэрлэгээний хөлсийг депозитоос суутгах эрхтэй байдаг. Гэвч харин юу ч цэвэрлэгээгүй байж мөнгө суутгах учир холбогдолгүй санагдаж байна.
Хэрэв эхлээд цэвэрлэх гэж оролдоод болохгүй болохоор сольсон байж болох тул мөн цэвэрлэгээнд төлсөн баримтыг явуулахыг шаардах, үгүй бол төлбөрийг төлөхгүй гэдгээ мэдэгдэх нь зөв.
Асуулт 8
Байрны эзэн намайг 5 сар амьдарсны дараа рентийг шууд 100 доллараар нэмэгдүүллээ. Энэ хууль зөрчиж байна уу? Хэрэв үнэхээр ингэж үнэ нэмэгдэхийг надад хэлсэн бол би ядаж жилээр гэрээ байгуулах эсвэл өөр байр хайх байсан билээ.
Хариулт
Тухайн байр таньд тохирох эсэхийг мэдэхийн тулд хаширлан бага хугацаагаар гэрээ байгуулах нь ашигтай байдаг ч гэрээний хугацаа дуусахад байрны эзэн үнээ нэмэх эрсдэлийг дагуулж байдаг билээ. Байрны эзэн ямар ч шалтгаанаар рентний төлбөрөө нэмэгдүүлэх эрхтэй. Хэдийгээр тэрээр 5 сарын дараа үнээ нэмэгдүүлэхээ мэдэж байсан бол таньд найрсаг зан гаргаж хэлж болох байсан боловч тэгэх албагүй.
Ийм тохиолдолд байрны эзэнтэйгээ үнэн дээр тохиролцох гээд үзсэн нь дээр. Байрны эздэд шинээр хөлслөгч олоход цаг хугацаа, мөнгөний алдагдалтай байдаг, түүнчлэн найдвартай хөлслөгчөө алдах сонирхолгүй байдаг тул таньтай тохиролцох сонирхолтой байж боно.
Асуулт 9
Би байрны эзнээсээ удаа дараа засвар үйлчилгээ хийлгэх хүсэлт тавьсан ч тоохгүй юм. Хэрэв би гэмтсэн зүйлийг өөрөө засуулаад төлбөрийг нь рентний мөнгөнөөс суутгаж болох уу?
Хариулт
Болно, бас болохгүй. Болно гэдэг нь тодорхой нөхцөлүүдийг хангаж байгаа тохиолдолд “засах тэгээд суутга” гэсэн зарчим үйлчлэх нь бий. Харин болохгүй гэдэг нь та гэрээнд заасны дагуу төлбөрөө төлж байх ёстой билээ. Тэгэхээр ямар нэгэн алхам хийхийн өмнө мэргэжлийн хүмүүсээс зөвлөгөө аваарай. Байрны эзэнтэй үүссэн маргааныг шийдвэрлэхэд авах арга хэмжээг алхам ахлмаар заасан Housing Rights Inc., East Bay Community Law Project 2 байгууллагын хамтарсан төсөл зэрэг төрөл бүрийн материалуудыг олж судалж болно. Түүнчлэн “Every Tenant’s Legal Guide” ном муж бүрийн “засах, тэгээд суутгах” эрхийн талаар олж уншиж болно. Таны хувьд эхлээд бүх засвар хийлгэх шаардлагатай зүйлсийн нөхцөл байдлын жагсаалт, зургийг авч бэлтгээд байрны эзэндээ засварлах саналыг бичгээр явуулаарай.
Мөн хэрэгцээтэй гэж үзвэл хяналтын байцаагч дуудаж болох юм. Гэхдээ энэ асуудлыг шийдтэл сарын рентээ төлсөөр байх нь зүйтэй. Дээр дурдсан “засах, тэгээд суутгах” эрх нь хүний ахуйд болон аюулгүйн байдалд хүндээр нөлөөлж байгаа нөхцөлд л хэрэгжихээр заагдсан байдаг. Таньд үүссэн нөхцөл дээрх шаардлагад тохирох уу? Хүний амьдралын наад захын шаардлагуудыг хангаагүй, аюулгүй байдлыг зөрчсөн гэмтэлд: хагарч цуурсан хана цонх, халуун хүйтний ус ажиллахгүй байх зэрэг муж, улсын Civil code, Health Safety codes хуулиудыг зөрчсөн тохиолдлууд багтана. Цаашид авах хууль ёсны арга хэмжээнүүдийн талаар www.hud.gov/renting сайтаас олж үзээрэй. Гэхдээ байр хөлслөгч байрыг цэвэр, эрүүл ахуйн шаардлагыг хангасан хэмжээнд эдлэх ёстой бөгөөд хэрэв гмотэл согог өөрсдийн буруугаас үүсгэгдсэн байвал байрны эзэнтэй энэ талаар маргахад төвөгтэй байх болно.
Мөн түүнчлэн рентний гэрээнд хөлслөгч зарим цахилгаан хэрэгслэлийг “as-is condition” буюу байгаагаар нь хүлээж авсан байх, эсвэл гэрээнд бүх засвар үйлчилгээг өөрөө хариуцахаар тусгасан бол иймэрхүү маргааныг хууль зүйн үүднээс ялахад бэрхшээл үүсэх магадлалтай. Эцэст нь хэлэхэд энэхүү “засах, тэгээд суутгах” эрхийг хөлслөгч жилд 2 удаа л эдэлж болох бөгөөд дараагийн удаад 1-хэн долларын өртөгтэй байсан ч гэсэн суутгах эрх үйлчлэхгүй билээ. Анхааруулга: Хэрэв таны тавьсан гомдлын үндэслэл хангалттай хүнд биш нөхцөл байвал таныг рентээ төлөөгүй эсвэл дутуу төлсөн гэдгээр байрнаас хөөх үндэслэл болно гэдгийг санаарай.
Асуулт 10
Байрны хивсийг солиход төлбөрийн тэдэн хувийг нь байрны эзэн, тэдийг нь хөлслөгч төлнө гэсэн ямар нэгэн хууль дүрэм байдаг уу? Хөлслөгчийн уг байранд амьдарсан нийт хугацаа нь үүнд нөлөөлөх үү?
Хариулт
Иймэрхүү маягаар хувааж төлөх талаар ямар нэгэн хууль дүрэм байхгүй. Байрны эзэн уг байрыг амьдрах ахуй, эрүүл ахуй, аюулгүйн шаардлагыг хангаж авч явах үүрэгтэй билээ. Ялангуяа хивсний эдэлгээний хугацаа нь дууссан, жирийн элэгдлийн дагуу муудсан тохиолдолд хивсийг солих зардал бүхлээрээ байрны эзэнд ноогдох юм. Хэрэв хивс нь шинэвтэр боловч хөлслөгч солихыг хүсч байгаа бол бүгдийг, эсвэл ихэнх нь зардлыг нь өөрөө даахаар санал болгосон нь дээр.
Харин хивс шинэ биш ч бас нэлээд хэдэн жил хэрэглэх боломжтой байгаа нөхцөлд хөлслөгч хувийн тодорхой учир шалтгааны улмаас солихыг байрны эзэнд хүсэл гаргасан бол зардлын талаар хоёр талаас тохиролцож шийдвэрлэх нь ухаалаг хэрэг болох бизээ. Жишээ нь, та байранд нүүж ороход хивс шинэ байсан ба таныг 2,5 жил амьдарсны дараа хивс солих хэмжээгээр бохирдсон байлаа гэж үзье. Ихэнх нь тохиолдолд хивсний жирийн эдэлгээний хугацааг 10 жил гэж тооцдог ба 2,5 жил нь ј хувь болж байна. Энэ тохиолдолд та хивсний 75 хувийг даах нь зохимжтой болно. Хэрэв таныг нүүж ороход хивс 3,5 жил болсон байсан бол таны амьдарсан 2,5 жилийг нэмээд хивс 6 жил буюу эдэлгээнийхээ 60 хувийг өнгөрөөжээ.
Тэгвэл та хивс солих зардлын 40 хувийг даах нь зохилтой юм. Эцэст н хэлэхэд хэрэв таныг нүүсний дараа байрны эзэн депозитын мөнгийг хивс солиход суутгахаар шийдсэн тохиолдолд та түүнтэй санал нийцэхгүй бол мэргэжлийн хивс цэвэрлэгчид үзүүлж солих шаардлагатай эсэхийг нь тодруулаарай. Зарим тохиолдолд байрны эзний солихоос наашгүй болсон гэсэн хивсийг тэд маш сайн цэвэрлэж чаддаг.
Д.Баярсайхан /Сакраменто/
